Van wie is opa's mantelzorgwoning?

Onze opa woont in een mantelzorgwoning. Die staat in de tuin van een van zijn kinderen. Hij is nog niet echt oud en nog behoorlijk vitaal. Zorg heeft hij tot nu toe niet nodig. Nu hoorden wij dat als hij ooit komt te overlijden, het kind op wiens grond het huisje staat het recht van eerste koop heeft, ook al zou de rest van de familie liever het huisje willen verkopen. We vinden het lastig om als kleinkinderen dit aan te kaarten, maar dit is toch eigenlijk oneerlijk? Jaren huur voor geïncasseerd en daarna nog steeds alle voordelen ervan hebben? Kloppen deze regels als ze wettig zijn?

Beste vragensteller,

Dit hangt helemaal af van de specifieke situatie en er is dus geen algemeen antwoord op te geven. De gegevens uit de vraag zijn ook te summier om een concreet antwoord te geven. Het is mij niet duidelijk wie de woning gekocht en betaald heeft en of het een vaste woning betreft of een (in beginsel) verplaatsbaar chalet. Ook wordt niet duidelijk waarvoor er huur wordt betaald of wat er verder onderling is afgesproken. Ik kan wel enkele algemene opmerkingen maken:

-In het Nederlands recht geldt het principe van natrekking (artikel 5:20 BW). Dit houdt in dat de eigenaar van de grond in principe ook eigenaar wordt van alles wat daar duurzaam mee verbonden is. Als het een vaste mantelzorgwoning betreft en dus niet een verplaatsbaar chalet, dan is het kind door natrekking nu al juridisch eigenaar van de mantelzorgwoning. Hij/zij hoeft de woning dus niet te kopen, want hij/zij is al eigenaar. Om natrekking te voorkomen kan er bij de notaris een opstalrecht op de mantelzorgwoning worden gevestigd. Het eigendom van de woning en de onderliggende grond wordt dan als het ware gesplitst. De woning blijft dan eigendom van opa. Of dit gebeurd is, weet ik natuurlijk niet. Een andere manier om natrekking te voorkomen is door de woning verplaatsbaar te maken, zoals veel chalets op vakantieparken. Het is dan geen onroerend goed en er geldt dan geen natrekking. Opa is dan gewoon eigenaar van de woning en de mantelzorgwoning kan, indien deze niet meer gebruikt wordt, door opa of de erfgenamen verkocht en verplaatst worden. De vraag of een woning wel of niet duurzaam met de grond verbonden is, is soms niet eenvoudig te beantwoorden en hangt af van de situatie. De Hoge Raad heeft hier diverse criteria voor geformuleerd, maar dat voert voor nu te ver.

-Mantelzorgwoningen zijn vaak aan strenge eisen van de gemeente gebonden. Veel gemeenten hebben regels voor mantelzorgwoningen die erop neerkomen dat als degene die de zorgbehoefte heeft overlijdt of verhuist, de woning niet opnieuw verhuurd mag worden en vaak zelfs verwijderd moet worden. In dat laatste geval draait de eigenaar op voor de kosten van het verwijderen. Indien het een vaste woning betreft zal het kind deze kosten dus moeten voldoen. Indien er een recht van opstal is gevestigd of het een verplaatsbare woning is, zal opa zelf of zijn erfgenamen die kosten moeten voldoen. Het kan zijn dat deze verwijderingskosten hoger zijn dan de eventuele restwaarde van de (gedemonteerde) woning. Zo bezien is het dan eerder een last dan een lust. Ook dit hangt af van de specifieke situatie per gemeente, die ik eveneens niet ken.

-Wat betreft het recht van eerste koop, zie ik niet op welke wettelijke grond dat het geval zou zijn. Of het kind is al eigenaar (door natrekking) of de woning valt in de nalatenschap en de erfgenamen zullen de woning gezamenlijk moeten verkopen en verwijderen. Er kunnen uiteraard onderling afspraken gemaakt zijn over een recht op eerste koop, maar die ken ik niet. Ook in het testament kan de woning aan het kind gelegateerd zijn al dan niet tegen inbreng van de economische waarde. Het staat opa vrij om dat zijn kind te gunnen. Een recht van eerste koop lijkt mij voor de erfgenamen overigens ook niet nadelig omdat de dochter dan immers de waarde van de woning aan de nalatenschap moet vergoeden.

-Ten slotte wordt er gesproken over huur. Niet duidelijk is mij of er huur voor de woning betaald wordt of huur voor het gebruik van de grond of dat het gaat om gebruikskosten. Indien de woning door opa betaald is en door natrekking eigendom van het kind is geworden en er ook nog huur wordt gevraagd, zal de belastingdienst dit als een schenking zien. Het kind is immers verrijkt met een mantelzorgwoning die opa betaald heeft. Er zal dan schenkbelasting betaald moeten worden. In een testament kan bepaald worden dat schenkingen moeten worden ingebracht waardoor het eventuele voordeel weer rechtgetrokken wordt. Ook dit is echter aan opa, die het vrij staat om het ene (klein)kind meer te geven dan het andere.

Dit zijn enkele algemene opmerkingen, voor een meer specifiek antwoord zijn dus meer gegevens nodig over de situatie en eventuele onderlinge afspraken. In algemene zin lijkt mij het voordeel voor het kind echter minder groot dan misschien wordt gevreesd.

Ds. G. K. Terreehorst